Arsa Alırken İmar Durumu Nasıl Kontrol Edilir?
İmar durumu, bir arsanın gerçek değerini belirleyen en önemli bilgidir. Belediyeden imar çapı almaktan tapu kaydını okumaya kadar adım adım kontrol listesi.
Arsa yatırımında en sık yapılan hata, konuma bakıp imar durumunu sormamaktır. Aynı sokakta, yan yana iki parselden biri konut imarlıyken diğeri tarla vasfında olabilir — aradaki değer farkı katlarca olur.
İmar durumu nedir?
İmar durumu, bir parselin üzerine ne yapılabileceğini belirleyen resmî bilgidir. Kaç katlı bina yapılabileceğini, parselin ne kadarının kullanılabileceğini ve hangi amaçla (konut, ticari, sanayi) kullanılacağını belirler.
1. İmar çapı alın
İmar çapı, parselin bağlı olduğu belediyenin İmar Müdürlüğü'nden alınan belgedir. Başvuru için genellikle tapu fotokopisi ve kimlik yeterlidir. Belge üzerinde şunlar yer alır:
- Parselin imar planındaki kullanım amacı
- TAKS (Taban Alanı Katsayısı): parselin yüzde kaçına bina oturabileceği
- KAKS / Emsal (Kat Alanı Katsayısı): toplam inşaat alanının parsel alanına oranı
- Yapı yüksekliği ve kat adedi
- Çekme mesafeleri (komşu parsel ve yola olan zorunlu boşluklar)
1.000 m² bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 1,50 ise: bina en fazla 300 m² tabana oturur, toplam inşaat alanı 1.500 m²'yi geçemez.
2. Tapu kaydını okuyun
Tapuda parselin vasfı yazar: "arsa", "tarla", "bağ" gibi. Vasfı tarla olan bir taşınmaz imar planı içinde kalıyor olsa bile, ifraz (bölünme) ve imar uygulaması yapılmadan inşaat ruhsatı alınamayabilir.
Ayrıca tapu üzerinde şu şerhler olup olmadığına bakın:
- İpotek
- Haciz
- İrtifak hakkı (geçiş hakkı, enerji nakil hattı)
- Kamulaştırma şerhi
3. Hisseli mi, müstakil mi?
Hisseli tapuda parselin tamamına değil, belirli bir paya sahip olursunuz. Bu durumda:
- Diğer hissedarların onayı olmadan inşaat yapmak zorlaşır
- Satışta önalım (şufa) hakkı devreye girebilir
- Bankalar hisseli tapuya kredi vermekte isteksiz olabilir
Müstakil tapu her zaman daha likit ve kredilendirilebilir bir yatırımdır.
4. Yola cephesi ve ulaşım
İmar planında yolu olmayan parseller "ada içi" kalabilir ve ruhsat alamaz. Parselin imar planındaki bir yola cephesi olduğundan emin olun.
5. Zemin etüdü
Özellikle deprem bölgelerinde zemin sınıfı, yapılacak binanın maliyetini doğrudan etkiler. Zayıf zeminde temel maliyeti beklenenin çok üzerine çıkabilir.
Kontrol listesi
| Kontrol | Nereden |
|---|---|
| İmar çapı | Belediye İmar Müdürlüğü |
| Tapu kaydı ve şerhler | Tapu Müdürlüğü / e-Devlet |
| Parsel sorgulama | TKGM Parsel Sorgu |
| İmar planı | Belediye / e-imar |
| Zemin etüdü | Yetkili laboratuvar |
Sonuç
Arsa yatırımında "ucuz" görünen fırsatların çoğu, imar sorunundan kaynaklanır. Yukarıdaki beş adımı tamamlamadan kapora vermeyin.
Portföyümüzdeki arsa ilanlarını inceleyebilir, imar ve tapu bilgilerini ilan detaylarında bulabilirsiniz.