Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Nelere Dikkat Edilmeli?

Elinde imarlı arsası olup inşaat yapacak sermayesi olmayan mal sahibi ile arsa arayan müteahhidi buluşturan model, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahibi arsasını verir, karşılığında yapılacak binadan belirli sayıda bağımsız bölüm alır.

Model basit görünür; anlaşmazlıkların çoğu sözleşmenin eksik yazılmasından çıkar.

Paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Oran pazarlıkla belirlenir ve şu değişkenlere bağlıdır:

• Arsanın konumu ve değeri — merkezi konumda arsa sahibinin payı artar
• İmar durumu — emsal (KAKS) yükseldikçe çıkacak bağımsız bölüm sayısı artar
• İnşaat maliyeti — malzeme ve işçilik maliyetinin yüksek olduğu dönemlerde müteahhidin payı artar
• Satış hızı beklentisi — bölgede talep yüksekse müteahhit daha düşük payla girer

Oran genellikle "%50-%50" gibi ifade edilir, ancak asıl önemli olan hangi bağımsız bölümlerin kime düştüğüdür. Aynı orandaki iki anlaşmadan biri zemin katı ve kuzey cepheleri size bırakıyorsa, oranlar eşit olsa da değerler eşit değildir.

Paylaşımı yalnızca sayı üzerinden değil, kat ve cephe planı üzerinde işaretleyerek yazın.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

1. Şekil şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu devri taahhüdü içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme geçersizlik riski taşır.

2. Kesin teslim tarihi ve cezai şart

Teslim tarihi gün olarak yazılmalı, gecikme hâlinde ödenecek günlük/aylık cezai şart tutarı belirtilmelidir. Cezai şart yoksa gecikmenin müteahhide maliyeti de yoktur.

3. Mahal listesi

Kullanılacak malzemenin cinsi, markası veya asgari niteliği ek olarak sözleşmeye bağlanmalıdır. "Birinci sınıf malzeme" ifadesi ölçülemez; ihtilafta işe yaramaz.

4. Paylaşım tablosu

Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, kat planı üzerinde numaralandırılarak yazılmalıdır.

5. Tapu devir takvimi

Arsa payının tamamının en baştan devredilmesi arsa sahibi için risklidir. Güvenli yöntem, tapunun inşaat ilerlemesine bağlı olarak kademeli devredilmesidir (ör. kaba inşaat bitiminde belirli bir oran).

6. İpotek ve satış kısıtı

Müteahhidin, kendi payına düşen bağımsız bölümleri devretmesi veya üzerine ipotek koyması belirli aşamalara bağlanmalıdır.

7. Fesih ve tasfiye koşulları

İnşaat yarıda kalırsa ne olacağı — yapılan imalatın nasıl değerleneceği, arsanın nasıl geri alınacağı — baştan yazılmalıdır. Uygulamada en çok bu madde eksik kalır ve en pahalı sonucu bu doğurur.

8. Ruhsat, iskân ve masraf paylaşımı

Ruhsat, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kime ait olduğu netleştirilmelidir.

Arsa sahibi kendini nasıl güvenceye alır?

• Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın
• Tapu devrini inşaat aşamalarına bağlayın
• Müteahhidin tamamlanmış projelerini yerinde görün, sakinleriyle konuşun
• Teminat mektubu veya ipotek gibi bir güvence isteyin
• Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata okutun

Müteahhit tarafında da benzer riskler var

Arsa üzerinde hisse uyuşmazlığı, imar planı değişikliği veya arsa sahibinin devirden kaçınması gibi durumlar müteahhidi de zor durumda bırakır. İyi yazılmış sözleşme iki tarafı birden korur.

Sonuç

Kat karşılığı model, doğru kurgulandığında arsa sahibi için sermaye koymadan değer üretmenin en pratik yoludur. Bu modelde kazandıran şey pazarlıktaki yüzde değil, sözleşmedeki ayrıntıdır.

Arsanız için kat karşılığı değerlendirme yapmamızı isterseniz iletişim sayfamızdan ulaşın; tapu ve imar çapıyla ilk görüşmeyi yapabiliriz. Tamamladığımız projeleri de inceleyebilirsiniz.