Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır? (Amortisman Süresi Rehberi)
Bir konutun kendini kaç yılda ödediğini hesaplamanın basit yolu, brüt ve net getiri farkı ve hesaba katılması sık unutulan giderler.
"Bu daire kendini kaç yılda öder?" — konut yatırımında sorulan ilk soru budur ve cevabı çoğu zaman olduğundan iyimser hesaplanır. Çünkü hesaba yalnızca kira ile fiyat girer; arada duran giderler görmezden gelinir.
Brüt getiri: kaba ama hızlı
En basit hesap, yıllık kirayı satın alma bedeline bölmektir:
Brüt getiri (%) = (Aylık kira × 12) ÷ Satın alma bedeli × 100
1.500.000 TL'ye alınan ve aylık 7.500 TL'ye kiraya verilen bir daire için: (7.500 × 12) ÷ 1.500.000 × 100 = %6 brüt getiri
Bunun tersi amortisman süresidir: 100 ÷ 6 ≈ 16,7 yıl. Yani daire, kirasıyla kendini yaklaşık on yedi yılda öder.
Net getiri: gerçek olan
Brüt hesap, cebinize giren parayı değil, kiracının ödediği parayı gösterir. Aradaki farkı şu kalemler yaratır:
- Emlak vergisi — yıllık, belediyeye
- DASK ve konut sigortası — yıllık
- Aidat — boş kaldığı dönemlerde ev sahibine kalır
- Gelir vergisi — kira geliri beyana tabidir (istisna tutarı her yıl güncellenir)
- Bakım ve onarım — kombi, tesisat, boya; yılda ortalama bir aylık kira ayırmak gerçekçidir
- Boşta kalma — yılda ortalama yarım-bir ay kiracısız kalma payı
- Emlakçı komisyonu — her yeni kiracıda
Bu kalemler tipik olarak brüt kiranın %20-30'unu götürür. Yukarıdaki örnekte %6 brüt getiri, %4,2-4,8 nete iner ve amortisman süresi 21-24 yıla çıkar.
Değer artışını unutmayın
Kira getirisi denklemin yalnızca yarısıdır. Diğer yarısı taşınmazın değer artışıdır ve uzun vadede çoğu zaman kiradan daha belirleyicidir. Bu yüzden düşük kira getirisi olan merkezi bir konum, yüksek kira getirisi olan çevre bir konumdan daha kazançlı çıkabilir.
Pratik kural: kira getirisi bugünü, konum yarını finanse eder.
Karşılaştırırken nelere bakmalı
| Ölçüt | Neden önemli |
|---|---|
| Net getiri oranı | Cebe giren gerçek tutar |
| Bölgedeki boşluk oranı | Kiracı bulma kolaylığı |
| Kiracı profili | Öğrenci, aile, memur — devir sıklığını belirler |
| Bina yaşı | Bakım giderini ve kentsel dönüşüm ihtimalini etkiler |
| Likidite | Satmak istediğinizde ne kadar sürede alıcı bulunur |
Sık yapılan hata
Yüksek getiri oranı tek başına iyi yatırım demek değildir. Olağandışı yüksek getiri, çoğu zaman düşük değer artışı beklentisinin ya da yüksek riskin fiyata yansımasıdır. Bir bölgede kira getirisi çevresine göre belirgin yüksekse, önce nedenini araştırın.
Sonuç
Hesabı yaparken brütle değil netle çalışın, boşta kalma payını mutlaka ekleyin ve değer artışı beklentinizi ayrı bir kalem olarak yazın. Üçü birlikte bakıldığında karar çok daha net olur.
Portföyümüzdeki kiralık ve satılık ilanları inceleyerek bölgedeki güncel kira ve satış seviyelerini karşılaştırabilirsiniz.